杭州土拍中的滨江个体画像:豪掷225亿拿了12幅地

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杭州土拍中的滨江个体画像:豪掷225亿拿了12幅地
发布日期:2022-11-22 06:29    点击次数:80

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道

在杭州房地产圈,有两家房企是传奇普通的存在。长岁月以来,业内人士津津乐道于绿城中国(03900.HK)近几年来的沉浮,也感伤于滨江个体(002244.SZ)几度想冲出杭州这个惬意圈而不得。

其终究照旧留在了杭州,并抉择深耕杭州。6月30日,杭州第二次土拍落下帷幕,45幅地盘共拍出557.1亿元,个中225亿由滨江个体贡献的。此次滨江个体拿了12幅地盘,比较首轮会合供地投资184亿元买11幅地,还多了一幅。加之一些收并购名目,滨江个体今年上半年在杭州地盘市场投入已超400亿。

戏剧化的是,此前不久不多,滨江个体独创人戚金兴适才在一次摇号买房中空手而归,此番在杭州地盘市场叱咤风奔忙,难道想买自家开发的楼盘而不得的“戚老板”,想着多拍几幅地块,大约自身中签的概率也会变高?

情怀归情怀,交易归交易。回看杭州此轮土拍的地块轮廓,可以或许看出滨江个体“入局不亏”。此次土拍,杭州一共拿出了45幅地块,起拍价529.5亿元,在供地组织和利润空间上,比较首轮会合供地都要弱一些。

从供地组织来看,摇号抢手板块供地量削减,地块在焦点板块的占比削减、低密度地块增多。1.5容积率下列地块占比达到30%,这些地块漫衍于湘湖新城、闲林、未来科技城等板块,低价的低密产品市场担任度将面临磨练。但这关于滨江个体而言,恰恰具有产品劣势。比喻,滨江个体已在湘湖板块开发了好几个高端名目,湘湖壹号、湘湖里、湘湖和院已经组成板块效应,在集群效应下投资开发危险也会升高。

据中指院测算,这些位于低密度板块的地块,匀称肇端预期利润率13.9%,比较首轮会合供地同地区板块的地块12.3%利润率,利润空间是有所扩大的。但抢手板块的地块利润空间有所收窄。这关于以成本管控著称的滨江个体而言,也是完成事迹诉求的机会。

同策研究院资深阐发师肖云祥阐发指出,从封顶率和底价成交地块的数量来看,杭州第二轮会合供地都没有首轮灼热,大约与地块计划相干及房企对后市刻意决定信心相干;央国企、大型房企虽有列入,但仅竞到了少量地块,本乡平易近企和城投企业是此轮土拍的最大功劳者。而市区抢手地块竞争较为猛烈。

是以,土拍从前,需要长岁月在市场中对立市占率的滨江个体一口气报名了24幅地块。在6月30日的土拍现场,有12幅地块触及中止价进入一次性报价和摇号环节,占比26%,个中滨江个体入围了8幅,终究获取2幅;10幅溢价成交的地块以及23幅底价成交的地块中,滨江个体径自抢走了8幅,还划分与金汇世纪、钱江房产联合各拿了一幅地块。

一天拿了12幅地块,用“最大赢家”这样的字眼描述滨江个体,在杭州土拍音讯中已见责不怪。理论上,全副2022年,当大部份同行忙于筹措资金还债的岁月,滨江个体却忙于花钱拿地。在杭州首轮会合供地从前,滨江个体便从杭州海名雅园名目合作方新停留地产与新城控股手中接过了66%股权;在杭州首轮会合供地花进来184亿当前,滨江个体又以56.32亿元收购了阳光城位于浙江永康市的6幅地盘。

市场不禁要问,大手笔拿地,滨江个体的钱从何而来?2021年,滨江个体的归母净利润为30.27亿元。撤除公司运营需要,明明滨江个体倒退还得寄托高杠杆。有融资成本劣势的滨江个体,匀称融资成本确凿在接续下落。从2021年年报来看,该公司融资成本2021年为4.9%,较上岁暮下落0.3%。

终止2021年期末,滨江个体有211.41亿元钱银资金在手,短时辰债务为139.96亿元,现金短债比为1.51倍。

查阅发债货物可见,滨江个体诚然没有发行美元债,却持有120亿的人平易近币债券,流畅中的16笔债券中有2笔私募债、6笔中票、4笔公司债及4笔短融。个中,有三笔短融将划分于今年7月、8月、12月到期,债券余额一共为27.9亿元。

云云看来,滨江个体偿债压力不算大,且在这一轮调控中,深耕杭州市场的结果也是不言而喻的。在中指院适才宣布的2022年上半年房地产销售排行榜中,滨江个体以683.9亿元排名第13位,排名比上年同期提早了10个名次阁下。

不过,深耕杭州这条路还可以或许走多久,大约是滨江个体下一步要沉思熟路的成就。一贯以来,杭州市场以平易近企投资为主。但这两年,市场也发生了变换。2021年前,杭州土拍中,平易近企拿地份额继续在60%以上,2021年杭州第一轮会合供地,参拍房企90多家,个中40多家为平易近企,拿地296.5亿,占比36%。杭州当局对供地节奏的把控,也影响着平易近企的染指程度。

据中指院测算,从2021年第三轮会合供地到2022年首轮会合供地,间隔4个月,全副杭州市场销售回款750亿;2022年首轮会合供地到第二轮会合供地,间隔惟一2个月,销售回款大幅削减,为377亿,新房库存添加了300万平方米。大部份平易近企此时也在掌握拿地节奏。滨江个体逆势大手笔增持,后续的营销压力也是可以或许想见的。



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